【英国行调研平台】 Landbay：特色的B2L房地产P2P平台
【摘要】Landbay位于伦敦市中心，是一家致力于为出租按揭（buy-to-letMortgage）提供融资的房地产P2P网贷平台。这一模式与国内2015年左右兴起的众筹购房，并以出租和房地产升值获利的模式类似。
l 最大房地产平台之一，获P2P、抵押行业双认可
Landbay 位于伦敦市中心，是一家致力于为出租按揭（buy-to-let Mortgage）提供融资的房地产P2P网贷平台。这一模式与国内2015年左右兴起的众筹购房，并以出租和房地产升值获利的模式类似。平台成立于2013年8月，尚未正式上线便作为创新项目在股权众筹平台Seedrs上进行了多轮股权众筹融资，最快的1轮融资仅5天便达成融资目标。
目前Landbay已成为英国最大的房地产P2P网贷平台之一，截至2016年8月，Landbay总共发放242笔价值4278万英镑（约合3.7亿人民币）的借款，涉及房产的总价值为6345万英镑（约合5.49亿人民币）。
平台不仅获得了P2P行业同行的认可，也获得了传统金融行业的认可。平台受邀加入了英国行业自律协会：P2P金融协会（P2PFA）以及英国最大的抵押按揭借贷协会（Councial of Mortgage Lending）,Landbay也是第一家成为CML正式会员的P2P平台。
图 1 平台极富设计感的Logo，由楼房的侧影构成
l 专注于B2L运营模式
Landbay是英国仅有的专注于出租按揭模式（B2L）的P2P平台，为避免产生过高的投资风险，平台目前也不涉及其它复杂的商业地产开发项目。Landbay的出租按揭模式是一种创新，让更多的投资人从英国房地产投资、租赁市场上获得可观的回报。平台的最低投资额仅为100英镑，同时投资人可以选择两种不同产品，其一为3年期固定利率4.2%的产品（该产品需求旺盛，新标上线即售罄），其二为3年期基础利率3.35%加上LIBOR实时利率（最高不超过3.99%）。
图 2 Landbay运营模式
平台利率远高于银行等传统金融机构，以15000英镑本金为例，投资Landbay固定利率产品每月收益为52.5英镑（3年共计1890英镑），而银行储蓄账户每月收益仅为24.75英镑（3年共计891英镑），不到Landbay 4.2%固定年化利率收益的一半。
风控方面，平台对于借款人（房东）会进行初步的筛选，要求申请借款的房东熟悉出租按揭行业，按揭地产地理优越并且租房需求旺盛，租金收益需覆盖125% 每月贷款偿还额度。
此外Landbay采取了较保守贷款价值比设置，以提供更高的保障额度，平台目前提供的贷款价值比最高不超过72%。同时申请贷款的房产也必须是第一次抵押。
l 8大运作流程保障项目安全
具体来说，Landbay的运作流程分为下面的几个部分：
1、申请借款。平台通过抵押中介网络对借款人（房东）的申请进行筛选，并要求所有借款人满足以下8大标准：
(1) 年满18岁并拥有英国信用记录
(2) 并非第一次购房
(3) 所需借款在7万英镑至50万英镑之间
(4) 至少能支付20%房款
(5) 目标房产位于英格兰或威尔士
(6) 最少年收入3万英镑
(7) 房产估值超过10万英镑
(8) 每月租金收入超过每月还款的125%（首次当房东时需超过135%）
2、平台审核。考虑到项目的差异性，平台贷款审核团队会对每个项目进行针对性审核。通常采取以下7个步骤：
(1) 线上申请需通过平台的FCA认证的合格合作伙伴；
(2) 平台进行信用记录审核，审查信用历史、商业经历、还款能力、抵押房产情况；
(3) 风控委员会审核通过后给出大致意见；
(4) 风控委员会委派英国皇家特许测量师进行房产价值评估
(5) 如果贷款条件已满足，平台委任律师进行贷款安全性评估并为抵押贷款进行注册；
(6) 平台将担保交由担保受托方管理，后者为投资人代持。
(7) 平台将借款交由专业第三方抵押管理机构Paratus AMC管理直到借款偿清。
3、标的上线。项目通过平台审核后，抵押借款将由机构投资者先行融资，这样普通投资人投资时通过购买其债权便可以立刻获得收入。
4、投资者选择产品并借款。投资人可以在固定收益产品和浮动收益产品中任选其一进行投资，不能投资单个标的。平台使用算法将投资人的投资分散至不同的标的，以达到分散风险的目的。
5、借款人按月偿还利息。每月房东都将受到一笔租金收益，并用于偿还其借款至Landbay。
6、Landbay将利息返还给投资人。平台获取利息之后在每月底将该笔利息返回给投资人平台账户上。同时平台设立了保障金，以防出现未及时偿还或逾期情况。
7、投资人可提现或再投资。投资人可以选择将平台返还的利息直接提现或再次进行投资，投资人可以使用自动投资，将利息自动用于购入新的标的。
8、借款人偿清贷款。借款人（房东）可以选择每年偿还一部分贷款，当该部分本金被偿还时平台将按投资人投资比例分配给每个投资人。同时当借款人完全偿清贷款时，全部本金将返还给投资人。希望提前退出的投资人可以通过Landbay的二级市场转卖其投资份额。
图 3 Landbay办公室工作环境
l Landbay的业务集中在大伦敦地区
Landbay目前仅接受英格兰和威尔士的房产作为抵押物，但由于英格兰商业房产发展情况较威尔士更成熟，因此平台所管理的抵押房产主要分布于英格兰的大伦敦地区、东南部、西南部，分别占49.28%、18.91%和7.58%。威尔士房产仅占0.6%。
l 平台贷款表现（零坏账、零逾期）
Landbay 共发放242笔价值4278万英镑的借款，涉及房产的总价值为6345万英镑，目前平台主推的两大产品，固定利率产品和浮动利率产品年化收益率分别为4.25%和3.94%，借款人利率分别为5.13%和4.55%。
固定利率产品 | 2014 | 2015 | 2016 |
实际年化收益率 | 4.4% | 4.2% | 4.25% |
预期年化收益率 | 4.4% | 4.2% | 4.25% |
本金偿还率 | 0% | 0% | 0% |
浮动利率产品 | 2014 | 2015 | 2016 |
实际年化收益率 | 3.5% | 3.52% | 3.94% |
预期年化收益率 | 3.5% | 3.52% | 3.94% |
本金偿还率 | 15.52% | 7.56% | 0% |
平台2014年、2015年、2016年连续3年实现拖欠率（超过45天未偿还记为拖欠），因此这3年实现了零实际逾期率。
逾期情况 | 2014 | 2015 | 2016 |
实际拖欠率 | 0% | 0% | 0% |
预期逾期率 | 0.1% | 0.1% | 0.1% |
实际逾期率 | 0% | 0% | 0% |
l 低风险、严风控、收益稳定、房价波动存隐患
杨立点评：Landbay的卖点是基于“低风险”的英国本土住宅出租按揭的P2P贷款。这一模式得益于英国较为稳定的租房需求以及庞大的Buy‐to‐Let mortgage借贷市场（这一市场容量被估计超过300亿英镑/年）。为了最小化风险，Landbay对借款人有较高的筛选标准。其中一条是Landbay原则上不对第一套房的买家放款，也即借款人必须另外有自己的房产。然而，房价的波动将对看似“低风险”的Landbay模式产生潜在的风险。英国房屋市场已经经历了近20年的繁荣，当房价不可避免的回调时，将对Landbay模式造成巨大的冲击。
编者按：Landbay是杨立博士和岳巍博士造访的5家英国金融科技公司之一，也是星火钱包【英国行】连载专栏中的第一篇，后续我们将持续发布ThinCats、goHenry、SalarayFinance和Nutmeg四家公司的深度分析。
杨立
中南大学管理学博士，星火钱包CEO。参与编写《中小企业互联网融资》《中国式互联网金融：技术、理论与模式之辩》等书，完成博士论文《基于社交网络的P2P借贷风险管理研究》。在《系统工程理论与实践》《journal of applied mathematics》《科研管理》等权威刊物上发表了十余篇学术论文。 2014年4月创办IFDC互联网金融数据中心，2014年10月联合创办“星火钱包”。
