万达借钱给融创收购自己，上海新政“只租不售”，楼市下半场怎么玩?

来源: 第一财经 梁云风   

金评媒（https://www.jpm.cn） 编者按：王健林对于万达集团的转型规划，万达的轻资产模式有两个具体目标：一是2020年集团服务业收入、净利占比超过65%，房地产销售收入、净利占比低于35%;二是2020年海外收入占比超过20%。

最近，地产界可谓风云变幻。

7月10日，融创对外公告，631.7亿向万达收购13个文旅项目和76个酒店，其中文旅城包含建筑面积5897万平方米的建设用地。在将这些负债支持的“重”资产项目出清后，万达约80%的土地储备在此次交易中被出售。这也意味着，万达成了名副其实的商业服务管理运营商。

万达的这个举动让不少人费解，特别是当新闻爆出融创收购万达的资金中，竟然有295.75亿是万达通过指定银行向融创发放的三年期贷款。借钱给融创收购自己，万达这唱的是哪一出?

与融创要做地产老大的想法不同，排名前五的地产企业几乎都在去地产化。万达的转型已经走了几年，而且目前来看，应该是卓有成效。2015年初，王健林在宣布万达集团进行第四次转型时，将万达从一家房地产公司，转向一家以服务业为主的世界一流跨国企业。按照王健林对于万达集团的转型规划，万达的轻资产模式有两个具体目标：一是2020年集团服务业收入、净利占比超过65%，房地产销售收入、净利占比低于35%;二是2020年海外收入占比超过20%。

王健林的转型目标不可谓不坚定，一个例子就是，在房地产销售火爆的2016年，万达集团仍大胆调减了600亿元地产收入目标，坚决实施企业转型。万达集团7月6日公布的上半年工作简报显示，上半年总体收入中，地产业务占比42.1%，服务业务占比57.9%。与去年45%的占比相比，今年上半年地产业务收入占比下降了近3个百分点。

海外投资方面，据澎湃新闻不完全统计，自2012年万达在海外的第一笔收购——26亿美元收购全美第二大院线AMC开始，虽有遇到西班牙大厦受挫的案例，但步子仍然不慢，截至目前，万达在海外的投资总额已高达2451亿元。

多元化也许是绝大多数房地产企业的必选项，但像万达这样将地产从主业变副业的，确实不多。

“只租不售”会成为风向标吗?

和李嘉诚大量抛售内地物业一样，万达看到的，也许是中国房地产的下半场，这其中，政策调控的作用最为明显。

最近上海房地产市场也有重磅炸弹。7月7日，《上海市住房发展“十三五”规划》出台。“十三五规划”总结起来，最重要的看点有两个：一是增加住宅供应面积，“十三五”期间预计供应5500公顷，其中商品住房用地2000公顷，租赁住房用地1700公顷，保障性住房用地1800公顷，预计新增供应各类住房约170万套;二是大幅增加本市租赁住房供应，在新增的170万套房中，商品住房约45万套，租赁住房约70万套，各类保障性住房约55万套(其中代理经租房源30万套)。

从数量上来看，上海新增住房第一位是市场化的租赁住房，第二位是保障性住房，第三才是商品房。明眼人几乎一眼看出，上海市调控房价的决心很明确，那就是从增加供应量开始，以租代售，一方面可以减少地王，压住房价，一方面可以留住高端人才，增强上海竞争力。

上海的调控是2017年全国楼市调控加紧的一个缩影，更可能是一个风向标。楼市调控加码，市场交易变淡与土地市场过热并存，地产商生存压力变大，转型需求也更加急迫。

压力之下，地产商的疯狂之举匪夷所思。5月22日，一场被称为“宇宙级大戏”的土地拍卖在浙江嘉兴市大剧院举行，为争抢8宗宅地，425家房企鏖战近8小时，如此壮观场面放在全国也不多见。现场流传出来的照片显示，“中签”者代表上台异常兴奋，高兴得跳了起来，像是中了巨额彩票。“我1992年开始做房地产，做了25年了，从没见过(今年)这种情况。”6月16日，阳光城前总裁、上海菩悦资产创始人陈凯在易居沃顿房地产研修项目课题发布会上说起这个案例时，也是一脸的无奈。

但我们更应该要看到房企正加速转型。应该说明的是，如果地产企业到今天才开始谋划转型，那基本上无型可转，更多的是如万达集团这样加码。而像将恒大地产更名为中国恒大集团、远洋地产更名远洋集团、雅居乐地产更名雅居乐集团这样的更名去地产化，背后揭示的正是当下房企所面临的困境以及企业寻求突破与战略转型的意图。

政策“凛冬”下的突围之路

不少业内人士认为，中国正决心要避免新一轮房地产泡沫，地产调控政策之下，房价和成交量的增长似乎已达峰值。易居中国执行总裁臧建军认为，过去十几年我们进行房地产调控，核心点是把房地产作为经济发展和GDP成长的一个工具，但这次的调控不同点在于，强势政府下把房地产回归于老百姓，强调房子是用来住的。

对房地产企业来说，下一步或将走出两条截然不同的道路。

上海政策发布后，财经自媒体饭统戴老板在微博上发文表示：上海“租赁住房”和土地规划如果执行得当，没有超预期的放水的话，上海房价是没多少上涨空间了。

如果楼价的上涨空间被封住，那巨额的地王价后，成本与利润将两极分化。摩根大通认为，中国房地产开发商通过房屋销售回笼现金的能力正越来越差。该行指出，许多地方，尤其是房价较高的一线城市，很多房屋的销售并未登记在册。这就导致很多房地产开发商无法迅速从银行拿到房屋建设和销售的首付款，加剧了资金链的紧张趋势。

6月22日，万达和复星两大千亿级市值集团同一天遭遇“股债双杀”，在不少人看来，这也是让万达加速清盘地产板块业务的重要原因。王健林接受财新记者采访时也表示，万达此次交易的631.7亿人民币(约93亿美元)的收入，公司计划将这笔钱用于去杠杆，并预期能够在年底前偿还大部分银行贷款。这也部分印证了上述观点。

花旗集团的研究估计，2016年中国前十大房地产开发商所占的市场份额共达到20%，高于五年前的12.7%，到了2017年，这个数字可能会增长至25%。而百强企业2016年占据市场43.92%份额，2017年超过50%可能性很高。易居中国数据显示，2016年中国地产百强中，前20强销售规模增长了33%，但是50强到100强平均下来是负增长，前10强一骑绝尘，门槛已经到了五百多亿。

融创中国董事长孙宏斌认为，通过成为行业整合者，他能够继续以极快的速度壮大公司规模。这或许也是融创不惜借债拿下万达地产项目的原因。规模导向下，房地产行业集中度将不断上升。陈凯预测，未来房企前十强将占据市场50%份额，前一百强的市场份额则高达80%。“未来中国地产商总共就只有一两百家，更多的公司会是项目公司。”

对于已经站在房地产市场顶端的万科来说，正在探索的又是另一条路。2017年5月，上海万科首次对外详解其“热带雨林”业务全景，既有上海万科核心的住宅业务，也囊括了商业、产业、办公、拓展型业务、产品建造营销服务平台以及金融资管和城市更新业务，可谓多点开花。

此次万达抛售地产，升级为商业服务管理运营商，通过挖掘存量物业，提高地产商运营服务能力，从而为企业不断赋能，应对不断加紧的政策“凛冬”。这或许是另一条地产商突围的“必选项”。

(编辑：田跃清)

来源: 第一财经 梁云风

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