三大利空同时来袭，房地产行业真的变天了

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金评媒（https://www.jpm.cn） 编者按：央妈去杠杆的这把火，终于还是烧到房地产行业头上来了。

房地产行业真的变天了。

从境内到海外, 从证券市场到银行间市场, 房企融资渠道全面被堵；抵押担保贷款指引，更是让房地产抵押贷款变得更加严格。央妈去杠杆的这把火，终于还是烧到房地产行业头上来了。

利空1: “通道”业务被禁，房地产行业融资举步维艰

5月19日，证监会提出“全面禁止通道业务”。包括券商资管、基金公司及基金子公司等在内的通道业务，是房地产行业和政府融资平台供血的重要渠道。

“通道业务”被禁，受到最大冲击的就是房地产行业。可以预见的是，房地产行业将面临融资困难的局面。

“央妈”全面去杠杆，

房企无论是发债、向银行贷款还是要通过信托、基金子公司等“通道”筹集资金都变得越来越困难。

海通证券统计，2016年房企发债总量为1.14万亿元，偿还量只有0.07万亿，净融资超过1万亿。2017年一季度，房企净融资额仅为355亿元，同比减少90%。

受境内融资的艰难环境影响，许多大型房企转向了境外募资。据彭博统计，今年一季度，内地房企共成功发行海外债券21只，累计金额89亿美元，是2016年四季度的两倍。

利空2 : 境外也没法募钱了

然而，祸不单行的是，今年第二季度开始，发改委已基本停止给房地产商海外发债发放批文。

这说明，房企连海外发债的通道都被堵死了。

海外美元债曾是超大房企低成本融资的渠道，其中最为典型的就是恒大。仅3月份，恒大就一周之内连发三期美元债券，融资25亿美元。

莫非恒大是事先知道美元债发行将被切断，所以提前发了那么多美元债？

房企海外发债受限，影响较大的是恒大、万达、绿地这类超大型房企。由于中小型房企很难在海外以低成本获得资金，因此此前在境外募资的房企数量并不多。然而，这也说明政策对房企融资的态度：一个字，堵！

房地产行业是典型的高杠杆行业，“借新债还旧债”，如今，借新债的道路被堵死，那么有一大批房企将面临着债务到期压力，尤其集中于2018-2021年。

利空3 : 房地产抵押也变严了

雪上加霜的是，中国银监会本月公布了一份新的抵质押品管理指引，要求银行业对金融质押品进行盯市估值，并对押品管理情况进行定期或不定期检查，原则上不低于每年一次。此举的目的就是遏制国内金融系统杠杆，防范在经济环境恶化情况下出现危机。

此项指引意味着房地产抵押将更难获得贷款，或者贷款的比例下降、成本增加。抵押贷款第一大类就是房地产抵押贷款，很明显，房地产行业是此指引最大的受害者。

三管齐下，近期房市已出现“降温”势头。

2017年4月，北京全市新建商品住宅共网签2767套，比2016年4月下滑48.9%。与此同时，二手房交易则出现了比较大幅度的下降，4月二手住宅共成交16794套，环比下降35.12%。

监管风暴袭来，一个又一个重磅消息出台，银行、证券、保险业无一幸免，A股跌跌不休，银行经历“钱荒”，债市大震荡，如今连中国最重要的行业－房地产，都可能面临重新洗牌。《人民日报》5月22日发文谈金融监管，指金融机构想“猫冬”过关后行不通，金融监管志在必行，无人能躲过。

（编辑：杨少康）

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颜汐

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