年终点评|雅居乐:手中有粮,心中不慌

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【摘要】

  企业信息  ·  2020-01-15 14:10

  2020年伊始,雅居乐就在土地市场上斩获连连。

  1月8日,河南许昌2020年的第一场土拍,雅居乐以6.2亿元取得建安区两幅住宅地块,总建筑面积约48.1万平米。

  1月9日,广东肇庆同样是新年首拍,雅居乐再以8.4亿元成功竞得肇庆新区2宗合共17.8万平米的商住用地,实现成功首进肇庆。

  开年不过10多天,在其他房企扎堆海外发债的时候,雅居乐却在淡然广纳粮。这背后,一方面源于雅居乐对投资窗口期的判断,而另一方面,也源于雅居乐稳健的财务状况。

  超额完成业绩目标开疆扩土备足底气

  1月6日,雅居乐集团发布公告称,2019年,雅居乐集团共实现预售金额1179.7 亿元,同比增长约15%;实现预售建筑面积891.1 万平方米,同比增长11.71%。

  按照此前1130亿元的预售目标来计算,2019年里,雅居乐已超额完成预定目标。

  另一方面,雅居乐的负债率却在下降。2019年中期的资产负债率为74.5%,相比2018年下降1.6个百分点,远低于行业平均水平。

  所谓手中有粮,心中不慌。销售业绩的持续稳步增长,为雅居乐战略布局积蓄了足够底气——2019年全年,雅居乐地产先后进入北京、石家庄、昆明、清远等多个新城市。据克尔瑞研究中心数据显示,2019年,雅居乐新增土地货值1156.5亿元,同比2018年统计的902.8亿元,有28.1%的增幅,集团未来扩张策略,可窥见一二。

  扩大湾区覆盖率享长三角一体化红利

  细看雅居乐新增的土储结构能发现,2019年的雅居乐在布局上有两大偏爱。

  首先,不断扩大在大湾区的深耕效应,是雅居乐2019年土储布局上的关键方向。

  2019年上半年里,雅居乐在惠州、江门、清远均有收获,下半年里,雅居乐又入手中山、茂名地块,并于2020年初首入肇庆,进一步扩大在大湾区的覆盖城市面。

  作为大湾区的本土房企,大湾区一直是雅居乐的重要基石。28年来,雅居乐地产一直深耕布局粤港澳大湾区,目前已经在大湾区精心打造超过70个项目。截至2019年上半年,雅居乐拥有土储约3927万平米,其中,位于粤港澳大湾区的土地储备达915万平米,占到集团总土地储备的23.3%。

  亿翰智库分析认为,2016年,全国化均衡布局的雅居乐开始重新将主战场放回大本营,重仓大湾区。2017年粤港澳大湾区被正式写入政府工作报告,大力推动粤港澳大湾区建设,未来将其打造成世界级湾区,发展潜力十分巨大。优质的土储是企业发展的基石,雅居乐这一投资布局很好的抢占了先机,大湾区红利的释放,不仅助力雅居乐2018年首破千亿,还为2019年的发展奠定了基础。随着这些货值的逐步转化,又将为雅居乐2020年乃至未来3年的稳健发展提供业绩保证。

  而雅居乐2019年的另一个布局偏爱,是华东区域。

  华东区域一直是中国房地产市场最活跃区域之一,起步早、市场化程度高,且由于区域内经济发呆,市场的容量和需求量都更为稳定。尤其在2019年《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》发布后,这一区域更成为房企趋之若鹜之地。

  早在2013年时,雅居乐就已开始重点布局华东区域,一年内进入上海、南京、扬州等地。2018年时,雅居乐继续加码华东,区域新增土储占年度总土储比例达到35.4%。从年报上看,2018年时,雅居乐华东区域所贡献的预售金额,就已经占到集团全年业绩的20%,仅次于华南区域。

  2019年,雅居乐继续巩固在南京、合肥、昆山、扬州的布局,从新增建面来看,华东区域依然是新增最多的区域。而从业绩看,华东区域2019年的业绩贡献率还将大概率上浮。

  截至2019年6月,雅居乐拥有近4,000万平米的土储,对应楼面平均地价为3255元/平米,仅为当期预售均价14340元/平米的22.7%。而相应的是,报告期内,雅居乐的净利润上升37.7%至58.94亿元,净利润率亦较2018年上半年上升4.0个百分点至21.7%;股东应占利润则为50.77亿元,较2018年同期上升35.1%。

  持续投资非房业务物业服务板块成亮点

  2016年,“雅居乐地产控股有限公司”更名为“雅居乐集团控股有限公司”,正式走向多元化。目前,已形成以地产为主,雅生活、环保、教育、雅城科创、房管、资本投资和商业管理八大产业集团并行运营的格局。进入2019年,雅居乐在非房领域的投入初步进入收获期。

  尤其在物业服务方面,去年9月雅生活成功收购中民未来控股集团旗下的中民物业60%股权,在管面积将突破5亿平方米,管理项目将突破3000个,一举跃居行业龙头。

  物业行业作为地产行业的衍生产业,不止服务于增量市场,更服务于自持和存量资产,市场化程度高,创新业务多样,被视为地产分支里的蓝海产业,发展空间巨大。近些年分拆上市的物业公司,PE基本都高过母公司,实现了财务上的自给自足,雅生活也不例外。

  截至2019年上半年,上市一周年的雅生活已实现营业额22.41亿元人民币,同比增长59.4%;公司股东应占利润5.41亿元人民币,同比增加62.9%,实现了规模及财务业绩的高速增长。

  随着中民物业的并入,雅生活在管面积飞跃提升。与此同时,上市一年多以来,雅生活在运营管理、团队建设和治理体系等方面的经验日益丰富,为增长空间的进一步打开提供了坚实的基础,将可能提前实现2020年百亿收入的三年目标,未来发展的前景可期。

  除了雅生活,集团旗下的环保、建设、房管及商业业务也都在发挥协同效应,具备自我生长能力。上半年,雅居乐集团的环保业务收入较去年同期上升68.9%,建设和房管等业务持续稳健发展。预计未来可进一步稳固集团“粮仓”输送更多贡献值,为雅居乐集团未来的持续健康发展奠定更坚实的基础。

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