国泰君安:从多方视角洞悉过去一年房企市场的变化

来源：国泰君安订阅号

2018年的中国地产市场发生了很多重大变化，而这些变化又实实在在影响着房企的各方面表现。对于2018年中国房企市场的整体变化，国泰君安指出，总的来看，18年地产市场销售增速继续下滑，严格的“限签限售”政策也使得房企回款率持续走低。在这个背景下房企经营思路普遍转向稳健，普遍开始收缩拿地，一些高杠杆率房企开始逐渐降低杠杆率水平。

国泰君安指出，“当然，杠杆率水平的下降亦有18年融资环境较为紧张，房企融资成本有所提升的因素，房企负债结构也开始呈现短期化趋势。”

那么我们从销售、回款、拿地、盈利能力、资本结构与融资能力六个方面分析18年的房企市场究竟发生了哪些变化？从销售方面看，2018年房企整体的销售增速出现了下滑，而规模房企的集中度进一步提升，房企的权益比例继续下滑。集聚效应进一步凸显，规模房企集中度继续提升。大中型房企2018年拿地销售比回落趋势更为明显，反映其在杠杆率高位以及18年销售去化与回款普遍不佳的背景下，为防范流动性风险主动对土地投资行进了收缩。

然而，与此同时，由于信用的派生对各个行业来说不是有无关系，而是先后关系，因此对房地产也能够构成利好。近期部分市场出现一定程度回暖，案场到访量的明显回升即是居民对政策的预期变化，更加敏感的区域是环北京和粤港澳大湾区，都是在楼市经历了一轮下行之后的企稳。

    导致这一现象的原因就在于对信用派生后导致资产价格上涨的预期，但由于信用并没有优先从房地产派生，例如企业发债额度仍然受一定管制、居民首付比例也没有放开，而大力发展的科创板等提高了市场的风险偏好，代表更低风险偏好的房地产市场则表现相对滞后，仅出现了主题区域的市场回暖。国泰君安认为，在开发商发展思路普遍转为稳健的背景下，未来房企杠杆率水平或将较难再次触及18H1的顶峰。

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