万科连拿五幅自持宅地 “机构房东”运营如何解题?

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【摘要】以高周转、开发销售主的中国地产商,都在面临一场“持有运营”的转型。日前,万科在广东佛山拿下一幅自持70年的住宅地块,被外界渲染为“70年限售”,而实际上,这已经是万科拿下的第五个自持宅地项目。

  晴天  ·  2017-06-18 13:00
万科连拿五幅自持宅地 “机构房东”运营如何解题? - 金评媒
来源: 21世纪经济报道 记者 张晓玲 实习生 徐忆珺   

金评媒(https://www.jpm.cn) 编者按:日前,万科在广东佛山拿下一幅自持70年的住宅地块,被外界渲染为“70年限售”,而实际上,这已经是万科拿下的第五个自持宅地项目。

业内人士认为,目前房企自持宅地,最核心的问题是如何最大化和稳定租金收益。而降低租赁产品的成本、提高相应的收益,也需要政府相关配套政策的支持。

以高周转、开发销售主的中国地产商,都在面临一场“持有运营”的转型。

日前,万科在广东佛山拿下一幅自持70年的住宅地块,被外界渲染为“70年限售”,而实际上,这已经是万科拿下的第五个自持宅地项目。

万科和它的小伙伴为分布在北京、广州和佛山的五幅地块支付了170亿元的代价,而如何回收、盈利还没有明确的办法和模式,他们正在探索。

其他大型房企如金地、龙湖、保利等也纷纷拿下了一些住宅或商业自持地块,这不仅是地方土地出让由重开发转向重运营的选择,也是房企自身转型必须解决的课题,从卖房子到物业运营,对谁都是一道门槛。

而这种需要沉淀少则几亿多则数十亿资金的物业运营,尤其是住宅租赁,注定只是大型房企们的游戏。

自持宅地

事实上,万科并不是第一家拿下100%宅地自持的开发商。

2016年11月17日,首创天恒中粮联合体以总价57.6亿元、“商业自持比例10%、住宅自持比例100%”摘得北京市海淀永丰20号地块。

同年12月,北京万科和住总集团以109亿拿下海淀永丰两幅宅地和综合用地,自持70年,业界哗然。

北京万科探索自持宅地刚刚开始,2017年4月,广州万科又拿下两宗自持宅地,总价36亿。其中白云区鱼苗场项目自持比例为50%,黄埔区长岭居项目自持比例为55%。紧接着的6月上旬,广州万科再次拿下佛山100%自持宅地。

除了万科,其他大型房企也拿了不少自持地块。据21世纪经济报道记者不完全统计,近半年来,万科、保利、金地、龙湖、首开、融信等房企,在北京、广州、天津、杭州等地拿下的自持宅地或商地近20幅,支付地价款数百亿,自持比例从36%到100%不等。

如2017年1月,首开保利龙湖首创联合体以17.28亿元、70%自持竞得了北京平谷金海湖镇宅地;6月,保利地产以总价57.46亿元、自持48.5%竞得杭州襄七房单元宅地。

自持宅地的出现,与地方政府土地出让的思路变化有关。为了平抑地价、房价,降低居住成本,去年末北京率先开启了“限房价竞地价竞自持”土地出让方式,目前已被多个城市效仿。

万科高级副总裁谭华杰认为,地方出让自持型宅地,一定程度上也是响应“租售并举”的居住制度的举措,鼓励机构运营住宅租赁。提供了一种改变城市住房供应结构的可能:在商品房、保障房、个人房东之外,提供大量的机构租赁房。

但是目前,业内对于自持拿地的策略仍看法不一,有人认为自持产品未来仍有一定的盈利空间,也有人认为“自持宅地”根本行不通。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,未来大城市将会继续推行竞自持的拍地模式,而房企也需要适应租赁市场的发展。“预计后续类似模式还会有很多房企愿意参与,但是否能盈利,是需要时间检验的。”

另一方面,严跃进指出,由于限房价竞地价竞自持的规则,自持对于增加住房供应以及平抑房价有积极的作用。

不同的声音也存在。在资深房地产专家龙斌看来,房企自持抢地是“市场发烧”引起的“不正常”的现象。龙斌认为,一些房企之所以自持拿地,是对未来的房地产过于乐观,而自持项目投资巨大,回报则“遥遥无期”。

“当然,要是有几千亿的规模,投个几十亿也没问题,不会对房企整体业绩有太大影响,但对于中小企业基本是不可行的。”

中原地产首席分析师张大伟则认为,自持宅地是一些大房企的试验品,除非未来政策松动,不然没有回本的可能。总体来说就是小规模的尝试。

盈利难题

自持宅地,不能出售,本质上就是长期租赁,拿地企业变成了“房东”。而作为机构的房东,在当下的租赁市场中难以盈利。

然而对于自持宅地的未来,万科显然是要比同行乐观的,也有更多元的经营思路。

据21世纪经济报道记者了解,万科拿下自持宅地,基本上是由区域公司自行决定的,北京公司和广州公司先行试水。

对于如何运营并盈利,北京万科已有想法和方案。万科北京区域总经理刘肖曾透露,万科将采用合作建房和众筹方式,引入合作企业,化解这一难题。

考虑到自持住宅产权不能分割,万科设计成立众筹平台,将众筹中的“一份”对应20~30套住房,可能是一栋小楼,或者一个完整建筑单元,参与众筹的企业按照众筹份数,支付交易对价。

在万科开发建设完成项目后,参与众筹企业的员工,可以租赁这些住房,同时向众筹平台缴纳租金,再返回到相应企业。而万科则收取众筹运营费用、提供所有物业管理和配套经营服务。

不过北京万科表示,截至目前,众筹方案已向多个企业宣讲,但还未有明确进展。

广州万科在拿地时表示,自持符合公司向城市配套服务商转型的理念,广州万科已在推进泊寓、养老、商业、医疗、教育、产业办公等多个业务,寻找新的盈利增长点。

记者了解到,对于广州万科而言,自持宅地是其试水的多个物业运营的一部分,万科已在广州、佛山运营长租公寓“泊寓”,或许能和自持地块相结合。

显然,试水阶段的万科仍难说找到了盈利模式。“普通住宅的租售比也就1到2个点,3到4个点已经是做到极致了,3到4个点对开发商来说连资金成本都覆盖不了。”张大伟说。

谭华杰告诉记者,由于地价、税负和融资成本等因素的制约,机构租赁住宅本身的收益率就更低。

严跃进认为,目前房企自持宅地,最核心的问题是如何最大化和稳定租金收益。这与租客群体的种类和稳定性密切相关。

而降低租赁产品的成本、提高相应的收益,也需要政府相关配套政策的支持,尤其是地价和税费方面。

上海中估联信息技术有限公司研发总监颜莉指出,目前开发商持有运营的主要问题是税率太高。其中营业(增值)税11%,房产税12%;“营改增”后,没有对自持部分土地出让金的抵扣方案。而谭华杰说,之后所得利润还要扣除25%的企业所得税,这样算下来很难盈利。

多位业内人士呼吁,政府应出台配套支持开发商自持运营的政策,比如“营改增”后,对自持部分土地出让金进行抵扣等。严跃进认为,相关的配套政策,可以纳入到后续鼓励宅地自持的政策框架中。

“从长期来看,自持产品的盈利难题可以通过资产证券化工具来解决。”严跃进说,基于稳定的租金收益来打包进行证券化产品设计,做成REITs上市,实现退出。

(编辑:田跃清)

来源: 21世纪经济报道 记者 张晓玲 实习生 徐忆珺

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