我们应该买什么样的房产

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【摘要】随着未来房市总体上供需平衡甚至供大于求,房价不涨及下跌的小城市会越来越多,房价不涨甚至下跌的大城市偏远地段也会增多。一线城市房价,因为地段这些因素,出现分化的趋势也将越来越明显。所以,未来买房投资可能更需要注重地段这个因素。

  笑看红绿  ·  2016-11-28 15:51
我们应该买什么样的房产 - 金评媒
作者: 笑看红绿   

当你想买房,或者因想买房刚跟中介接触不久时,你就会发现,各种信息向你汹涌而来:

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带租约年回报7厘商业综合体街铺,10—50平米,仅售1万/平米起!

深圳东地标写字楼,6米层高、买一层送一层、地铁口,返租5年!

想着深圳单价动辄四五万以上的房价,(可能你心里一直满腹狐疑:价格这么高,政府调控了,会不会跌不少啊。自己会不会吃亏)面对着这些信息,价格低,又有确定的回报,你心里可能有些心动,寻思着:哪天过去先看看。

于是有一个周末,你跟随中介登上了开发商的免费巴士。

开发商提供的午餐很可口,小点心和咖啡也很不错。楼盘青山绿水,风景优美,绿化很好,样板间设计精巧,温馨浪漫。

售楼小姐更是周到。你问“交通方便么”她回答:“深圳地铁3号的延长线12号线和14号线,**站2013年年底就会开始建,3年左右就会开通而且离我们小区只有400米远,交通不是问题。我们小区还有专门的巴士可以往返深圳。小区自带3所学校,1所幼儿园,1所小学,1所初中。小区旁边就有医院。抓紧定了吧,我们的房卖的可好了,现在不订一会就没了。再过几个小时,就没有8折的折扣了。”

现场确实有不少人在刷定金、签协议,一派匆忙紧张的氛围。带你去的中介也讲:南北通透的户型就剩十几套了。于是你感到头脑发热,也立马刷了定金,顺利地“抢”到了房子。

等到后来,你才知道,所谓的地铁**站在深圳市地铁规划中在2030年才规划建设。这和售楼小姐说的三年以后就会通相差了十几年。地铁不通,交通不便利,这房子买了后在深圳上班住不上。再细一了解,规划中的地铁口,离小区不是几百米,而是至少有几公里以上。并且地铁是深圳市规划的,规划有可能有变动也有可能取消,变数较大。看来即便是十几年后地铁通了都很难住上。

往返巴士确实有,但是巴士少,且时间点只适合周六周日的走动,对于上班通勤来说那个时间点是不可能的。

开发商说的学校,政府确实是批了3块教育用地,但这3块教育用地开发商最终什么时候建怎么建他们也不清楚。

于是,你有些抓狂,你跟开发商交涉,要求退定金,开发商软硬不吃。你没办法,售楼小姐那些都是口头讲的,你又没录音没证据,自己签的协议可是黑纸白字。

5万定金不要了?那可不行,那是自己辛辛苦苦攒下来的血汗钱。

所以,最后你还是买下了这房。自我安慰想:好在价格低,大不了以后给爸妈养老住。

于是,资金有限的你在深圳买不了房了。

深圳的房价蹭蹭直涨,但你买的那房子,一直不怎么涨,想卖掉,也卖不掉。于是你特讨厌别人跟你提起房价、买房有关的话题。因为会让你想起自己买房的烦心事。你无法面对自己的失败这个事实,房子相关的话题,在你这里已经成了一种禁忌。

这真是一个悲伤的故事。

啰啰嗦嗦讲这这多,主要是为了讲,我们一定要避开各种坑,我们应该买什么样的房产。

让我们用查理芒格经常做的那样,反过来想,总是反过来想。用逆向思维去考虑,从投资品种选择的角度,我们不应该买什么样的房产?

我们不应该买返租型房产。

因为返租型的房产,通常有这几种情况:位置偏远,很难卖;价格严重高于价值,很难卖;房产有硬伤,很难卖。为什么都有个很难卖的共同特点?因为好卖的话开发商也不用返租这种手段来营销了,你什么时候见过一线城市好地段的住宅用返租的手段卖的?很好卖的房产,开发商犯不着用持续返租好几年甚至十年这种麻烦的手段促进销售。所谓返租,就是吸引不懂的人买的诱饵。往往你看中的是人家的租金,人家看中的是你的本金。所以说,返租的房产基本是大坑。

我们尽量不买商铺。

商铺投资非常考验专业性和眼光,隔几十米可能天差地别。另外商铺也分好多品种,内铺的话高度依赖于统一管理方的管理能力。现在很多商铺受互联网电商的冲击,不太好出租或者租金上不去,升值幅度也有限。差的商铺更是没什么价值。所以商铺是一个不太适合普通投资者投资的品种。

我们尽量不买写字楼。

写字楼即便在一线城市,一般都不是供不应求的品种。比如深圳近年来写字楼供应量很大,所以价格涨幅小。对于普通投资者来讲,不是好的投资品种。(当然,专业投资者或机构投资者情况不同,另当别论)

我们尽量不买(用地性质为商住或商业用地的)公寓。

公寓有以下特点:土地性质和住宅不一样,产权通常只有50年或40年,要改为住宅用地性质很困难。通常供应量大,不稀缺;公寓没有居家氛围,人员会比较杂乱;首付高,贷款利率通常会上浮;这几点决定了公寓通常涨得慢,对于普通投资者来讲,不是好的投资品种。(当然,专业投资者或机构投资者情况不同,另当别论)

从区位和地段选择的角度,我们不买什么样的房产?

我们不买小城市房产。

一般三四线及三四线以下城市房产,房价涨幅小,有的地方甚至下跌了几年了。即使房价上涨也存在变现困难问题。有的地方尽管新盘价格稍涨了一些,但二手房无人问津,买入后卖出变现非常困难。

比如惠州大亚湾,十几年以来,“死”在那里的买房者一堆一堆的,尤其以深圳人为多。

另外资金实力一般的话,我们尽量不投资异地房产。异地房产管理困难,管理成本高,对于资金量不大,仅投资一两套房的投资者来说,尤其如此。

我们不买偏远地方的房产。

在一个城市中不同地段的房产,往往需求差距很大,比如在各种公司集中的地方附近,对于住宅的需求就比较旺盛;另外开发比较成熟、交通便捷的地方,也常成为投资的首选。购买住宅也要选择已形成或即将形成一定居住氛围的地区。

房地产界有一句名言是:“决定房地产价值的因素,第一是地段,第二是地段,第三还是地段。”作为房地结合物的房地产,房产建筑物部分在一定时期内,建造成本是相对固定的,因而一般不会引起房地产价格的大幅度波动;而作为不可再生资源的房产所占有的土地,价格却是不断上升的,房地产价格的上升也多半是由于地价的上升造成的。在一个城市中,好的地段是十分有限的,因而更具有升值潜力。所以在好的地段投资房产,虽然购入价格可能相对较高,但由于其比较差地段的房产有更强的升值潜力,因而也必将能获得可观的回报。核心地段的房产,一般抗跌,风险较小,升值速度较快;偏远地段的房产,一般升值速度慢,风险较大。

偏远地段的房子往往很便宜。开发商会忽悠“性价比极高”。其实便宜的房子都因为地段偏远或配套较差的缺陷,才定价便宜,这真应了一句俗话:便宜没好货,好货不便宜。

房产最终接手的还是有自住需求的人,有自住需求的人买房,周围配套好、工作生活方便,这些是必须的条件,一般人都不会考虑去偏远的地方买房。所以偏远地方的房产,需求量小,租金回报率一般也很低,并且不好出租。

买房者买入偏远的、差地段的房子而被套牢亏损的例子比比皆是。

我们应该买大城市好地段的住宅。

第一太平戴维斯发布的一份报显示,2015年全球房产总值达217万亿美元。2015年全球房地产总值为世界生产总值的2.7倍,约占全球主流资产的60%,是国家、企业和个人财富的重要储存方式。住宅物业占全球房地产总值的75%。

在中国,通常只有大城市住宅才供不应求。最稀缺的是一线城市好地段的住宅。大城市好地段的住宅,地段决定了通常供应量有限,而随着城市化推进,人口向大城市涌入,大城市好地段的住宅尤其是一线城市好地段的住宅,涨幅大,安全。所以,最适合普通投资者投资。

那么什么叫好地段呢?

好地段有三种:

一二线城市中心,比较核心的地段;

一二城市郊区未来几年会变为主城区的地段/一二线城市核心区域扩展的边缘、新形成的城市次中心附近或周边;(这种地段,在变为主城区的时段可能会涨幅巨大,成为耀眼的明星)

一线城市郊区轨道交通口,上班通勤方便(与主城区通勤时间能被上班族接受)的地段。

以深圳为例,香蜜湖农科片区、后海片区、华侨城片区,都是城市最核心的地段;

福田南山的大部分地区,是城市比较核心的地段;

几年前的宝安中心区,是城市郊区未来几年会变为主城区的地段/城市核心区域扩展的边缘、新形成的城市次中心附近或周边;

福永沙井,是郊区轨道交通口,上班通勤方便(与主城区通勤时间能被上班族接受)的地段。

随着未来房市总体上供需平衡甚至供大于求,房价不涨及下跌的小城市会越来越多,房价不涨甚至下跌的大城市偏远地段也会增多。一线城市房价,因为地段这些因素,出现分化的趋势也将越来越明显。所以,未来买房投资可能更需要注重地段这个因素。对普通买房者来说,仅仅为了流动性和安全边际考虑,都要尽量投资一线二线城市好地段的住宅。

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