我们为什么投资房产?

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【摘要】房产投资者中,不少人投资房产是浑浑噩噩的,有的可能是看到自己认识熟悉的人在投,自己就跟着去投了;有的是自己手里有闲钱,没啥好投资的,就去投资房产了。对投资房产的理由这事,其实并没有明确的认知。

  笑看红绿  ·  2016-11-24 18:00
作者: 笑看红绿   

房产投资者中,不少人投资房产是浑浑噩噩的,有的可能是看到自己认识熟悉的人在投,自己就跟着去投了;有的是自己手里有闲钱,没啥好投资的,就去投资房产了。对投资房产的理由这事,其实并没有明确的认知。

在投资上,我认为要理念先行。必须树立正确清晰的理念,才能做好投资。否则,现在浑浑噩噩赚钱,将来可能会浑浑噩噩亏钱。

我们就不能像这些人一样,必须要对为什么投资房产有深刻认知。

我们为什么投资房产?

首先,一二线城市房产价格从长远看,还会涨。

最近十来年一二线城市房价涨幅较大,明显处在上升趋势中,这是什么原因造成的?我认为主要有以下原因:

◎中国目前处在城市化进程中,每年有大量的非城市人口进入一线城市定居,城市住房需求增加。

随着经济的发展,大量人口从农村进入一线城市,从农业进入工业和服务业。如果在某些时期城市化进程过快,大量人口涌入一二线城市,势必提高这些城区的住房需求,从而推动一二线城市房价上升。在1990年全国城镇人口为2.96亿,到了2009年城镇人口增加到6.22亿。平均每年净增城市人口1716万。在城市化加速时期,一线城市房价上升速度一般比较快。

以北京为例,几年前预测2010年人口的时候才1000多万,但最后到了2010年时硬是比当初规划时多出了200万。以至于不得不行政控制人口,并且北京六环建好了还在往七环建。

还有深圳,2002年起,在十年内人口翻了两番,到2012年,总人口已经达到1400多万。平均每年人口增速100万(2008年以后增速放缓),而深圳平均每年的新增商品房只有3-4万套。看上去3-4万套相当于每个月都有3000套入市感觉不少了,但实际上这些新增的房源远远赶不上新增的人口。城中村的拥挤、房租的节节提高就能证明这一点,例如西乡在2007年的时候,两房租不到800元,而同样的房子2012年两房都差不多2000元了,2016年则达到了3000多元。

不少人还没意识到,我们处在一个庞大的人口快速城市化的时代,这不仅在中国历史上是前所未有的,也是人类历史上前所罕见的。偏激点说,置身于这样的时代,机会如此丰富,赚不到钱的人是可耻的。三四十年后回首,或许会发现:现在确实是遍地是黄金的时代。很多人白白错过了。

◎中国经济处在高速发展期,经济快速增长,居民可支配收入增加,加大了包括改善性需求在内的对房产的需求。

◎随着经济发展,居民储蓄不断增加,理财意识渐渐觉醒,非常低的利率使人们不愿将钱存在银行而是选择投资,但是投资渠道比较狭窄,对房产的投资性需求增加。现阶段,对普通投资者来说,中国最主要的投资市场是股市和房市,股市暴涨暴跌非常多,并且近十年来总体涨幅不大。俗语讲“一赚二平七亏”,散户在股市大部分都是亏钱的。因此相当一部分投资者知道股市风险大,而选择投资房产。

◎政府垄断土地供应,依赖土地财政,导致每年的土地供应量较少价格较高,每年投放向市场的商品房远远不能满足市场的需要。所以导致供不应求,过多的资金追逐相对较少的商品,所以自然价格水涨船高。这是根本问题,是非常重要的一点。

但这也是地方政府不得已而为之,分税制改革以后,中央政府拿走了税收大头,地方政府每年需要搞城市建设,修路建公共建筑等基础设施,不卖地,钱从哪里来。

有人会说,一二线城市房价涨不是供给的问题,是炒房的太多,这是不对的,因为商品房是一种商品,在市场经济下,谁都有买这种商品的自由啊,为什么有人会炒?就是有人看到的房产供不应求,有上涨潜力。这个是原因,有人炒房、炒房的人多是结果。

从总体上来看,以上推动一线城市房价上涨的几个因素相当强劲,因此可以比较有把握地判断,从长期看,一二线城市房价仍处于上升通道,即便政府用压制需求的方法屡次调控,这些因素在未来三五年内也难以扭转。

第二,投资房产收益率高。投资房产的收益率在最近十几年来,据估算平均收益至少可以达到20%+,基本上可以秒杀其它的绝大部分投资标的。并且在未来5-10年内,比其它投资标的收益高,也是大概率的事。

第三,政府作为房地产游戏中的大玩家,一只手控制垄断土地供应,一只手通过限购限贷等调控政策控制汹涌的需求。两手抓,两手都很硬。因此,房地产市场是一个非常安全且相对较稳定的市场。

第四,房产在可预见的未来,将长期是中国家庭资产配置的重要标的。

房产消费通常是人们一生中最大额的消费品种,即便是在欧美,房地产都是国民经济中的重要产业,无论美国还是欧洲的大部分国家,房产和土地都是家庭实物资产配置的重要标的。

中国作为人口众多,经济中心集中在东部及中部几大城市圈的国家,人口和资源集中在这几大城市圈是必然的趋势。

所以,大城市房产长期看也必定是家庭资产配置的重要标的。

第五,房产投资的一些特性更适合普通大众投资。

房产投资相对于股票以及多数金融产品来讲,理解成本较低。房产投资是实物投资。房子是看得见摸得着的,跳广场舞的大妈都可以理解房产投资。(当然了,这仅仅是针对最普通的顺带着投资一两套的业余投资者来说的,要做好房产投资还是需要很多知识及经验的)

房产投资因为交易成本高,需要的资金量大,在人们心理上是一件大事,所以往往能比较倾向于长期持有,加上前面所述的大背景下,赚钱的概率就大。炒股、炒期货、炒原油等等的人,绝大部分都是亏损的,而投资房产的,尤其是投资大城市房产的,绝大多数都是赚钱的。

对为什么投资房产投资的认识很重要,如果早点开悟,可以多获得很多财富。我算是开悟较晚的,2007年才认识到政府垄断土地供应是导致房价上涨的重要原因,然后想清楚了城市化等几件事,加上其他自身的因素,直到2010年才开始果断坚决地进行房产投资。偶尔会想,如果以前能早点开悟就好了。

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