前3季度房贷同比多增1.8万亿元 短期内居民快速加杠杆

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【摘要】前不久,中国人民银行发布的2016年前3季度金融统计数据显示,前3季度人民币贷款增加10.16万亿元,其中,个人住房贷款增加3.63万亿元,同比多增1.8万亿元。

  郑惠敏  ·  2016-11-04 16:35
来源: 中国经济网   

前3季度,个人住房贷款增加3.63万亿元,同比多增1.8万亿元。住房贷款激增背后的原因是什么?激增的房贷风险是否可控?9月底,北京、苏州、合肥等多个城市出台限购限贷政策后,房贷增速会否踩刹车?对此,本报记者采访了多位银行高管和金融业专家。

前不久,中国人民银行发布的2016年前3季度金融统计数据显示,前3季度人民币贷款增加10.16万亿元,其中,个人住房贷款增加3.63万亿元,同比多增1.8万亿元。个人住房贷款快速增长的原因是什么?是否存在信用风险?对此,《经济日报》记者采访了多位业内人士和专家。

居民有需求 银行有动力

应该说,此次个人住房贷款的快速增长是供需两端共同发力的结果。

专家表示,从需求方面看,个人住房贷款利率下降以及首付比例的下调,降低了居民购房的成本和门槛,使得个人住房贷款需求快速增长。同时,理财市场收益下行,居民财富配置出现“再房地产化”的势头。

中国民生银行首席研究员温彬说,自2014年以来,央行连续降准降息,个人住房贷款利率下降,加上各商业银行对个人住房贷款利率有不同程度优惠,降低了房贷成本。同时,2014年9月以后,原来实行限购的大中城市,绝大多数已退出或者变相退出限购,首套房、二套房贷款以及公积金贷款首付比例下调,降低了购房门槛,从而刺激了居民购房需求。

“同时,随着以银行理财为代表的理财市场收益率下行,房地产市场成为资金的‘蓄水池’,居民财富配置呈现出‘再房地产化’的势头。”中国人民大学重阳金融研究院客座研究员董希淼说。

董希淼认为,个人住房贷款增速的大幅提升主要由房价上涨刺激下,居民投资和投机性购房需求上涨所带动。

中金公司分析师易峘则认为,个人住房贷款的快速增长是以真实购房需求上升为支撑,而非单一的杠杆撬动。随着全国房价2013年至2015年的调整以及房贷利率的下降,住房负担能力的改善推动了购房需求出现可持续的复苏。此外,近年来交通效率的大幅提高以及人口向经济效益高的城市自然聚集,都带动了地产购置和置换需求的增长。

从供给端看,我国经济增速面临较大下行压力,商业银行业务增长速度有所下降,且不良上升较快,拓展个人住房贷款成为不少银行的选择。多位业内人士表示,经营资本占用低、资产质量相对好、收益稳定是商业银行青睐个人住房贷款的主要原因。

防范激增隐患

个人住房贷款的快速增长会有多大信用风险?多家商业银行负责人表示,从户均余额、首套房占比、贷款成数3个指标看,个人住房贷款风险总体可控。

“从工行上半年客户整体情况看,个人住房贷款的户均余额只有30万元,平均贷款成数只有50%左右,两个指标均是健康的。”工商银行董事长易会满说。

所谓贷款成数是指,贷款总额与抵押物价值之比,即假设贷款人抵押的房产价值500万元,其从银行贷款总额为50万元,那么贷款成数为10%。对此,中国银行副行长刘强也表示,中行的贷款成数一直控制在44%左右。在中行今年上半年新发放的个人住房贷款中,首套房贷款比例达90%,增长的主要区域也集中在“北上广深”和其他重点城市。

尽管我国个人住房贷款风险总体可控,但快速增长带来的一些风险隐患也需警惕。

温彬说,今年前3季度月均新增个人住房按揭贷款超过4600亿元,是上年同期的1.88倍,累计新增按揭贷款占全部新增贷款的40%以上,比上年末提高了15个百分点。从国际经验看,尽管我国房贷余额占GDP的比重在合理范围内,但短期内居民快速加杠杆,特别是如果投资和投机性购房需求过度增长,就容易引发金融风险,也会对其他实体经济部门的信贷需求产生挤出效应。

恒丰银行研究院研究员蔡浩说,个人住房贷款的一些风险需要注意:一是要注意区域性差别,区分一线、二线和三四线城市房地产市场的风险;二是要注意防范一些楼市过热地区的个人住房贷款风险,特别是炒房客户的违约风险。

据了解,在个人住房贷款的快速上涨过程中,存在一些过度加杠杆的情况,比如假按揭、首付贷等。温彬说,一旦房价回落,则可能面临违约风险。

房贷增速拐点或现

专家认为,稳定个人住房贷款关键在于降低居民部门的杠杆。兴业银行首席经济学家鲁政委说,如果简单与国际进行横向比较,目前我国居民负债是不高的。相较过去,居民部门的杠杆率在不断提高,未来需要把杠杆率控制在合理的水平。

“可以借鉴香港银行业做法,按照房产不同市值制定差异化的首付比例,市值越高的房产,相应的首付比例也越高。”温彬说,提高首付比例有利于控制违约风险。

从9月底,北京、苏州、合肥等多个城市出台限购限贷政策。10月19日,人民银行上海总部召开会议,要求各商业银行要继续严格执行限贷政策。

温彬说,个人住房贷款的快速上涨难以持续,随着各地房地产调控带来的紧缩效应显现,抑制投资和投机性购房需求,预计房贷增量会逐月回落,刚需购房的贷款需求继续优先得到保障。


“各城市楼市调控政策在首付比例方面有较大幅度提升,购房者门槛随之提高,预计这一轮地产小周期趋于结束,短期内限购城市的商品房销售面积将出现一定程度下滑,个人住房贷款的爆发性增长或将出现拐点。”董希淼说。

温彬表示,随着房地产市场的调控趋严,商业银行在制定明年的房贷政策时,会根据房地产调控政策、信贷需求等变化,进一步调整和优化。

对于今后个人住房贷款的增长,董希淼说,我国新型城镇化建设还需要经历相当长的过程,未来一段时间内,我国居民住房需求仍将呈上升态势,个人住房贷款也将保持健康稳定的增长。普华永道中国金融业主管合伙人梁国威也认为,随着城市的持续发展,考虑到人口流动的情况以及对中国经济未来发展的预期,房地产市场的需求不会下降。

来源: 中国经济网

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