中国房贷大爆发已是日本2倍 风险近在咫尺

来源: 和讯网    

中国居民杠杆率并不低，而偿付和新增房贷负担已超过美日当前水平、直逼美国历史高点，9月23日，海通证券(600837,股吧)宏观团队姜超发文表示，房地产加杠杆已带来巨大的泡沫风险，值得高度警惕。

与欧美日不同，中国独特的住房公积金制度为居民提供了另一个房贷来源，2015年公积金贷款已占总房贷的20%左右，目前已不可忽视。

实际上，公积金缴存额增速从2011年开始下滑，而公积金贷款增速仍高。这导致公积金资金压力凸显，贷款余额/缴存余额一路走高至2015年的81%。东部沿海地区资金供给更为紧张，一二线城市接近100%，已达极限。

考虑公积金后，从总额看，中国房贷余额在2015年达到2.8万亿美元，已近日本的两倍。从房贷余额/GDP看，2015年中国已超过日本泡沫时期水平，2016年底将达到30%，若按现有增速，将在3年内达到美、日当前水平。从更可比的房贷/居民可支配收入看，中国2016年预计达到67%，已和美日基本持平，按现有增速，2019年将超过美国历史峰值。

另外，根据目前比较权威的西南财经大学微观调查数据，2013年中国居民家庭负债/可支配收入约为170%，城镇居民更达190%，已略高于各主要发达国家可比的微观数据，近两年应该还在大幅上升，中国居民杠杆率并不低。

另一方面看，目前中国房贷偿付额高企，居民负担超过美国。数据显示，美国房贷偿付收入比2007年见顶回落，当时大约在7%-8%左右，目前已低于5%。

而中国房贷偿付收入比已超美国，因为假定中国居民商业房贷平均剩余期限在15-20年左右，加上公积金偿付额，2016年上半年房贷偿付/可支配收入达到6%-7%，已超过美国当前水平，直逼美国峰值。

姜超认为，新增房贷/新增地产销售额能更准确地刻画居民当年购房的边际杠杆率，也能更有效地度量居民房贷加杠杆的边际变化。

美国新增房贷销售比在2007年达到52%的峰值，旋即泡沫破灭。而考虑公积金后，2016年中国新增房贷销售比已达50%，居民购房加杠杆的速度或已近极限。

值得注意的是，从居民新增房贷/GDP来看，日本历史峰值仅有3%，而美国峰值为8%。考虑公积金后，2016年上半年中国达到7.7%，直逼美国历史高点，表明地产泡沫化风险已近在咫尺。

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