​财面儿·中报深解丨“绿档”雅居乐 ，还有哪些抓手与支点？

“宣派中期股息50港仙/股”。这是今年上半年，雅居乐对投资者的回馈。

在融资、市场等多方面政策调控的压力之下，上半年还愿意坚持高派息的房企并不多。之所以有这样的底气，源于雅居乐持续增长的业绩。

财报显示，今年上半年，雅居乐实现预售金额753.3亿元，同比增长36.7%，预售金额目标完成率达50.2%；营业额385.88亿元，同比增长15.1%；净利润64.71亿元，同比增长2.1%；股东应占利润52.9亿元，同比上升3.2%。尽管房地产市场出现下行趋势，但雅居乐依然保持稳健发展的态势。

这份成绩单给予了雅居乐集团高层充足的信心。在8月18日下午举行的业绩发布会上，雅居乐集团副总裁潘智勇直言，“公司有信心完成今年1500亿元的销售目标。我们尽量做好自己，扎扎实实完成这个指标。”

雅居乐的稳健发展也获得了资本市场的认可。报告期内，穆迪和标普双双调升雅居乐评级展望至“稳定”。不仅如此，国际信用评级机构联合国际也首次授予雅居乐国际长期发行人“BBB-”评级，展望评级为“稳定”，这是雅居乐首获境外投资级信用评级。

“绿档”达标 手有余钱

去年八月，“三道红线”调控政策重磅出台。随之而来的是全方面、持续性的监管，不断对房企的应变能力提出挑战，甩负债“降档”成为了房企的头等大事。

通过加强财务管控，优化融资结构，雅居乐“三道红线”全面达标绿档。财报显示，截至2021年6月30日，雅居乐剔除预收款后的资产负债率为68.4%，较2020年末下降3.5个百分点；净负债率更是较2020年末再度大幅下降15.7个百分点至45.3%；现金短债比为1.18倍。

根据“三线四档”相关政策，“三道红线”达标为“绿档”的房企，有息负债年增幅最高可以达到15%的水平。这意味着集团有息负债规模增长还留有充足的空间。据雅居乐管理层表示，公司将会参照“三条红线”要求，合理控制负债规模，持续优化债务结构。

根据克而瑞数据显示，据不完全统计，2021年上半年100家典型房企的融资额为6090亿元，同比下降34%，环比下降29%，是2018年以来的最低水平。

雅居乐的境内外融资渠道则保持畅通。在境外，发行于2026年到期4.5亿美元5.5%的优先票据，并获授予一笔初始金额为52.53亿港元及2850万美元（附带增额权）的信贷协议；在境内，发行于2024年到期人民币14.5亿元5.9%的公司债券。

同时，雅居乐债务结构及债务品种持续优化，于2021年6月28日悉数赎回1亿美元8.55%的优先永续资本证券。雅居乐管理层表示，其永续债规模将不再增加，并视情况适时赎回现存永续债。7月16日，雅居乐还成功发行3.14亿美元3.75年期可持续发展债券，票面利率为5.5%。这是雅居乐发行的首笔可持续发展债券，标志着雅居乐迈出了可持续发展金融的关键一步。

通过多元融资渠道，雅居乐融资成本进一步降低。财报显示，2021年上半年，雅居乐平均融资成本较2020年底下降0.6个百分点至5.96%。亿翰智库在研报中指出，偿债能力方面，雅居乐不断改善其债务指标，已取得明显效果。未来随着债务指标的持续改善，融资成本也有望进一步下降。

在房地产行业当下流动性愈发趋紧的关键时刻，“手有余钱”显得尤为重要。业绩会上，雅居乐集团主席兼总裁陈卓林表示，如今市场、行业都在变化，现在是“现金为王”的时期。

报告期内，雅居乐录得期末现金571.60亿元，较2020年12月31日上升12.4%。而雅居乐获得的1730亿元银行总授信额度中，约有870亿授信额度尚未使用。显示雅居乐手握充足现金，流动性充足。

土储增厚 未来可期

土地是决断企业竞争力的决定性因素之一。今年，22个重点城市出台“两集中”供地政策，精准覆盖了当前土地市场热度较高的大部分一二线城市。

供地逻辑改变之后，对房企提出了很多挑战，包括投资研判能力、企业的经营方式以及产品的打造。雅居乐集团副总裁王海洋表示：“集中供地对优质的企业来说影响不大。”同时，随着雅居乐的投资力、产品力、经营管理能力的进一步提升，可以充分应对集中供地带来的变化。

财报显示，截至2021年6月30日，雅居乐已布局85个城市，拥有预计总建筑面积为5295万平方米的土地储备。开拓新兴城市、继续聚焦优势区域，持续深耕粤港澳大湾区和长三角区域战略增厚了雅居乐的优质土储。

其中，雅居乐在大湾区的土地储备约为1386万平方米，占整体土地储备的26.2%；在长三角拥有土地储备696万平方米，占整体土地储备的13.1%。这两大核心城市群的巨大发展潜力，将为雅居乐提供长远稳定的收入。

除此之外，雅居乐还通过产城融合及城市更新锁定土地资源面积3787万平方米。业绩会上，雅居乐集团副总裁王海洋介绍，雅居乐上半年新增可售货值644亿元，土地总价216亿元，权益地价105亿元。其中，通过产城融合及城市更新取地占47.7%。

雅居乐集团副总裁潘智勇补充到，按照三年规划，预计到2023年通过城市更新锁定的土地面积将会超过2000万平方米，货值超过6000亿元。

多元业务开花结果

无论是企业的发展节奏，还是行业变化速度，多元化已经成为房地产行业发展的趋势。雅居乐从2015年就开始布局多元化战略。目前，已建立起“以地产为主，多元业务协同发展”的运营格局。

今年上半年，雅居乐多元化各个板块都取得了进步。整体来看，雅居乐物业管理及其他收入分别较去年同期上升57.1%及44.5%；多元化业务收入为64.96亿元（已剔除关联业务营业额），对雅居乐整体收入的贡献占比进一步提升至16.8%，同比上升4.2个百分点。

其中，雅生活录得营业额62.5亿元，同比上升56.1%；雅居乐城市更新已签订22个合作协议，已锁定预计建筑面积达1492万平方米，锁定货值预计4522亿元；环保集团期内录得营业额为12.19亿元，同比上升52.6%；房管集团项目累计总建筑面积达1000万平方米；商业集团营业额2.85亿元，同比上升17.9%，旗下首个雅乐系商业综合体——花都雅乐城盛大开业。

除了多元业务的稳定发展，雅居乐还在通过前瞻性数字化变革加速求新、求变，通过“财务共享”和“人力共享”的成功实践，赋能多元化发展业务。“多元化的发展是我们未来的发展方向。”陈卓林表示：“未来多元化业务对集团收入、利润和增长的支撑会越来越大。”

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