正荣服务正式挂牌上市 超额认购102倍

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  企业信息  ·  2020-07-23 10:25

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7月10日,正荣服务(06958.HK)在港交所主板正式挂牌上市,开盘报价4.86港元,较IPO发行价高开6.81%。截至目前,总市值为48.6亿港元,市盈率为41.3倍。

公告披露,本次发售定价4.55港元/股,募集资金约为10.715亿港元(不含超额配售)。香港发售获得大幅超额认购,认购数量为25.501亿股,相当于香港公开发售项下初步可供认购股份总数2500万股的约102倍。国际发售认购数量约为40.75亿股,相当于国际发售项下初步可供认购股份总数2.25亿股的约18.1倍。

毛利与净利增速超100%,业绩进入快速发展通道

公开资料显示,正荣服务成立于2000年,通过物业管理服务、非业主增值服务和社区增值服务三条业务主线提供物业管理服务。历经十余年的发展,正荣服务已布局全国,实现住宅与非住宅物业双轮驱动,多业态均衡发展。

随着2017年正荣服务开始外拓独立第三方项目,与此同时,正荣集团销售额快速增长,正荣服务的营收开始进入快车道。营收、毛利润与净利润增速位于在港上市企业前列。

2019年,正荣服务营业收入达7.16亿元,同比增长57%,与在港上市企业相比,位列第5,表明正荣服务营业收入处于快速发展阶段。

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▲正荣服务营收增速与在港上市企业对比情况

2019年,毛利润达2.44亿元,同比增长102.09%,与在港上市企业相比,位列第2,由此可见正荣服务社区增值服务与成本管控的成效显著。

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▲正荣服务毛利润增速与在港上市企业对比情况

2019年,利润达1.09亿元,同比增长176.19%,与在港上市企业相比,位列第3,可见正荣服务盈利能力显著。

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▲正荣服务净利润增速与在港上市企业对比情况


如此高速的增长得益于增值服务与管理规模的快速发展。

分析其收入结构可以看到,2019年,正荣服务多种经营收入达3.74亿元,同比增长79.55%,占总营收比重为52.21%。其中,社区增值服务收入为1.12亿元,同比增长90.34%,增速较其他服务版块最快。

此外,从每平方米社区增值服务收入来看,2019年正荣服务每平米收入为4.87元/平方米,2017-2019年复合增速为71.22%,可见,正荣服务通过精准匹配业主需求,促使社区增值服务渗透率和业主接受度不断提升,也进一步拓宽企业盈利空间。

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▲正荣服务社区增值服务与每平米社区增值服务收入情况

管理规模方面,正荣服务也在迅速增长。截至2019年底,正荣服务在长三角、海峡西岸、中西部、环渤海共有149个在管项目,进入21个城市,在管总建筑面积约为2290万平方米,总签约建筑面积达到3700万平方米。

六大亮点 助力企业投资价值彰显

除了业绩表现优异,正荣服务还有以下六大亮点获得资本市场的追捧。

亮点一:综合实力快速提升,在管面积不断扩大

截至2019年,正荣服务在管面积达2293.80万平方米,2017-2019年在管面积复合增长率为55.83%;在管项目个数为149个,2017-2019年在管项目复合增长率为29.39%,实现快速增长。近年来,正荣服务持续加大外拓力度,推进全国化布局战略,并积极探索新业态物业管理项目,实现多业态发展,促进管理规模不断扩大。

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▲正荣服务在管面积、在管项目及在管面积增速情况

亮点二:与正荣地产建立长期合作关系,提高市场知名度与竞争力

一方面,正荣服务积极承接正荣地产精品改善型住宅项目,针对改善型住宅业主对高品质物业服务的需求,根据城市和项目特色等,推出分级产品和定制化服务体系,从标准化服务、基础设施、增值服务、社区配套等方面入手,着力优化升级各项服务,提升客户体验。

另一方面,正荣地产拥有丰富的项目资源和土地储备,截至2019年12月31日,正荣地产在全国30个城市拥有2615万平方米的土地储备,这些储备将在未来的5-7年逐步转化为正荣服务的项目储备,为公司未来管理面积的持续增长提供一定保障。

正荣地产的快速发展为公司提供充裕的项目储备,保障企业的快速成长;同时,正荣服务以其优质的专业服务和品牌实力,使更多业主和居民认可正荣品牌,进而反哺正荣地产销售,双方发展同步共荣、相互促进,实现销售面积与管理规模的良性快速增长。

亮点三:“住宅+非住宅”双轮驱动,促进多业态均衡发展

正荣服务依靠多年积淀的物业服务经验,探索出“住宅+非住宅”双轮驱动管理模式,在不断夯实原有优势住宅基础服务的同时,全面进军非住宅物业服务领域,多业态综合管理能力不断增强。目前,正荣服务的服务领域涵盖住宅、写字楼、商业、酒店公寓、别墅、政府机关、高校后勤、公建项目等多业态。

截至2019年底,正荣服务非住宅项目在管面积达到829.60万平方米,是2018年的6.86倍;非住宅在管面积占总在管面积的36.17%,较2018年提升26.56个百分点。

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▲2017-2019年正荣服务非住宅项目在管面积及占比

亮点四:夯实内在服务品质,满意度高于行业平均水平

正荣服务坚持“服务为你,陪伴由心”的服务理念,深入研究业主对物业服务的需求,满足客户衍生的全新生活需要,注重提供种类更广的服务和产品,经过多年的摸索和沉淀,打造出具有正荣特色的物业价值和生活服务生态体系,提升物业服务品质。2018年,正荣服务整体满意度 为82%,远高于行业均值(72%),甚至高于行业TOP10企业(81%)。可见,正荣服务的优质服务得到了业主的高度认可。

亮点五:完善标准化建设,加强智能化运用,实现降本增效

正荣服务通过不断完善组织管理体系、品质管控体系、制度保障体系等管理手段,构建高品质管理及运营管控体系,改善服务方式,提升服务品质。同时,针对性推出的数字智能化创新服务平台,以数字化建设推动服务品质与增值服务体系的良好健康发展。使管理目标清晰而明确,通过人力资源、能耗、物料等环节管控与标准化,有效提升成本管控能力及管理优化能力。

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▲正荣服务与百强企业2017-2018年营业成本率对比

2018年,正荣服务营业成本率达73.49%,同比下降0.74个百分点,下降幅度明显,且2017-2018年的营业成本率均低于同期百强企业均值,可见正荣服务通过标准化建设、运用智能化系统等措施在成本控制方面已取得一定成效。

亮点六:优化人才资源,为公司高质量发展保驾护航

正荣服务高度重视人才引进和人才培养,设立“荣之星”和“荣之将”两大人才发展体系,其中,“荣之星”面向优秀应届毕业生,旨在将他们培养成高级专业人才、管理人才,打造公司内部人才造血机制;“荣之将”则面向项目经理及管理人员,旨在强化其专业知识技能、提升管理能力。

此外,针对市场拓展条线人员成立“星火计划”和针对增值服务条线人员成立“领军计划”。公司通过完善人才引进和人才培养体系,打造出内外兼修的高素质物业团队,为公司的健康持续长远发展奠定坚实基础。

未来:拟将所得款项净额55%用于战略投资及并购
此次招股,正荣服务称,拟将所得款项净额约55%(约5.89亿港元)用于战略投资及收购,继而扩大集团的业务规模;约20%(约2.14亿港元)用于开发集团的信息管理系统;约15%(约1.61亿港元)用于开发集团的“荣智慧”服务软件;约10%(约1.07亿港元)用作一般业务运营及营运资金。

显然,在各物企快速扩张的时代,正荣服务也意识到了收并购在快速做大方面的作用。
正荣服务表示,未来将扩大项目组合,探索战略投资、收购及合作机会,扩大业务规模及市场份额,将继续与第三方物业开发商合作,以不断通过有机增长方式将我们的物业管理扩展至医院、机场等更多的非住宅物业类型,并向彼等提供增值服务;计划利用过往成功的并购经验,持续探索投资及收购机会以进军有增长潜力的新市场。
事实上,借力资本加速收并购已成为多数上市物企的选择。据中物研协数据显示,截至2020年4月30日,赴港上市的物企中有17家将五成以上募资额用于收并购。而据中物研协不完全统计,仅2020年上半年,上市物企收并购典型事件约15例,收购对价约12亿元人民币。
随着物企上市潮的来临,可以预见,收并购案例将持续上演,物业服务企业市场化外拓的步伐也将随之加速。对于整个物业管理行业而言,集中度将进一步提升,迎来新一轮行业整合的热潮。
而对于刚刚挂牌上市的正荣服务而言,此次赴港上市,标志着正荣服务已进入新的发展阶段。正荣服务表示,未来将借助资本力量,继续倡导“服务为你,陪伴由心”的服务理念,实行“内外兼修、双轮驱动”的发展策略,推动企业快速发展。

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